We verwachten dat de gemiddelde rente daalt naar 1,91% in 2038. Dit komt doordat we steeds meer dure geldleningen die we in het verleden hebben afgesloten tegen een hoge rente de komende jaren gaan aflossen. In 2039 zijn al onze langlopende leningen die we nu hebben afgelost. Het renterisico zit in de nieuwe leningen die we afsluiten. Daar gaan we hieronder verder op in.

Dat bepalen we aan de hand van een investeringsplanning. In het hoofdstuk over de investeringsplanning hebben we laten we zien hoeveel investeringen we de komende jaren verwachten.

Bij dit onderzoek gaan we er vanuit dat onze lopende grondexploitaties over 10 jaar helemaal klaar zijn. Hiermee bedoelen we dat alle grond is verkocht en dat er geen boekwaarde meer is. Maar als we door willen groeien gaan we ook weer nieuwe grondexploitaties openen. We weten nog niet hoeveel we daarvoor gaan investeren. Daarom hebben we dit nu niet meegenomen.

Op zich is stijgende rente voor de grondvoorraad niet een probleem. Als de grondvoorraad doorgroeit naar € 400 miljoen bij een rente van 4,5%, dan stijgen de rentekosten. Maar dit kunnen we doorberekenen in de grondprijs. Pas als we dit niet meer kunnen doorberekenen in de grondprijs, omdat de grond dan zo duur wordt dat we die niet meer kunnen verkopen, krijgen we een probleem. Dan kunnen we de grond namelijk niet meer verkopen voor de kostprijs en lijden we dus verlies.

Dit komt doordat de stad groeit. We gaan daarvoor ook scholen, buurthuizen en gymzalen bijbouwen. Maar we verwachten ook dat we oude gebouwen, wegen en bruggen gaan vervangen. Ook dat leidt tot hogere investeringen. Dit betekent dat de verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen fors gaat veranderen. Geld dat we lenen valt onder vreemd vermogen. Op dit moment hebben we € 0,4 miljard aan eigen vermogen. Dat is 40% van ons totale vermogen. In 2050 verwachten we dat dit minder dan 20% is.

We kunnen veel dingen plannen of aan zien komen. Zo weten we grofweg welke investeringen we in de toekomst gaan doen. Voor het sociaal domein kunnen we trends afleiden uit historische reeksen. Voor de rente is dat moeilijk. Dit komt omdat de rente erg afhankelijk is van moeilijk te voorspellen factoren. Het beste wat we kunnen doen is terugkijken hoe de rente zich in het verleden heeft ontwikkeld.

In het kader van het project risicomanagement is een inschatting gemaakt hoe de rente zich zou kunnen ontwikkelen. Daarbij hanteren we twee scenario’s:

• een verwacht scenario, 50% kans dat het mee- of tegenvalt.
• een voorzichtig scenario (90% kans dat het meevalt, 10% kans dat het tegen valt).

Het CPB rekent voor het Kabinet ook scenario’s door. Hun meest sombere scenario gaat uit van een rentestijging van 4,5%. Om de gevoeligheid van de rente in kaart te brengen hebben we ook dat scenario doorgerekend.

Dat betekent dus dat we 3 scenario’s hebben doorgerekend:

1. Verwacht scenario, de rente stijgt naar 1,4% in 2050;
2. Voorzichtig scenario, de rente stijgt naar 2% in 2050;
3. Somber scenario van het CPB, de rente stijgt naar 4,5% in 2050.

Bij de doorrekeningen in dit rapport gaan we steeds uit van het verwachte scenario (scenario 1).

Hieronder laten we 2 grafieken zien.

• De eerste grafiek gaat uit van het doorzetten van de huidige financieringsmethode voor de investeringen in de openbare ruimte. We betalen de investeringen dus met eigen vermogen (‘sparen’).

•    De tweede grafiek gaat er vanuit dat we de investeringen in de openbare ruimte betalen met geleend geld.

We zien dat we in beide varianten meer rentekosten gaan betalen. Dit komt omdat we door de groei van de stad sowieso meer gaan lenen. Verder zien we in beide varianten dat de rentekosten stijgen als het rentetarief hoger wordt. Dit is het renterisico dat we lopen.

Verder valt op dat de rentekosten in de rechter grafiek hoger zijn dan in de linker grafiek. Dat komt doordat we onze vervangingsinvesteringen met geleend geld betalen. We zien dan ook duidelijk dat we meer problemen gaan krijgen bij een stijgende rente. Het veranderen van de financieringsstrategie heeft dus wel degelijk risico’s.